양도소득세 비과세 대상, 신고 기한, 세율, 다주택자 중과, 장특공

양도소득세 비과세 대상, 신고 기한, 세율, 다주택자 중과, 장특공 (장기보유특별공제) 등 양도소득세 관련 내용을 정리해 보았습니다. 세금의 경우 과세 규정이 계속 바뀌기 때문에, 정확한 세금 계산 및 절세를 위해 세무사 상담을 권장합니다.

양도소득세 개요

양도소득세 의미

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산의 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금

• 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대해 일시 과세
• 부동산 등의 양도로 소득이 발생하지 않은 경우(손해를 본 경우 포함) 과세되지 않음

양도소득세 비과세 대상

1세대가 양도일 현재 국내 1주택 보유하고 있는 경우, 2년 이상 보유 시

• 양도 당시 실거래가액 9억원 초과 고가주택 제외
• 2017.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 거주기간 2년 이상 필요
• 2021.1.1 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외) 보유 1세대의 경우 다른 주택 처분 후 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날로부터 보유기간 기산
• 주택 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 비과세 1세대1주택으로 인정

양도소득세 감면 대상

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건 충족 때에는 양도소득세 감면

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양도소득세 신고 및 납부

부동산 양도 시

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 및 납부

• 양도 시기는 원칙적으로 대금청산일 기준 (예외: 대금청산일 전 소유권이전등기 시 등기접수일 기준)
• 예정신고 불이행 시 무신고가산세(납부 세액 20%) 및 납부지연가산세(1일 0.03% / 2012.2.12 이후 0.025%)

주식 및 파생상품 양도 시

주식: 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부(반기 중 전체 양도 건 취합)
파생상품: 해당연도 양도소득 예정신고 없이 다음해 5월 확정신고·납부(연 1회)

확정신고

• 당해연도에 부동산 등 여러 건 양도한 경우 그 다음에 5월 1일-31일 사이에 확정신고
• 양도소득 1건만 있는 경우 예정신고 마친 후 확정신고 불필요

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양도소득세 세율

기본세율 (2021년 이후)

과표	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	–
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

토지·건물, 부동산 권리 양도소득세 세율 (2021.6.1 이후)

구분	세율
보유기간 1년 미만	50%*
– 주택(토지 포함) 및 조합원 입주권 양도 시	70%
보유기간 2년 미만	40%*
– 주택(토지 포함) 및 조합원 입주권 양도 시	60%
보유기간 2년 이상	기본세율
분양권	60%
보유기간 1년 미만 시	70%
1세대 2주택 이상 (1주택과 1조합원 입주권·분양권 포함) 인 경우의 주택	보유기간별 세율 (조정대상지역 기본세율 + 20%p)
1세대 3주택 이상 (주택+조합원 입주권+분양권 합이 3이상 포함) 인 경우의 주택	보유기간별 세율 (조정대상지역 기본세율 + 30%p)
비사업용 토지	보유기간별 세율 (단, 지정지역 → 기본세율＋10%p)**
미등기양도자산	70%

* 2 이상의 세율에 해당할 경우 각각 산출세액 중 큰 것 적용
** 2016.1.1. 이후(’15.12.31.까지 지정지역은＋10%) 모든 지역의 비사업용 토지 세율 적용(기본세율＋10%p, 소득법 §104①8)

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다주택자 중과 세율 상세

구 분			보유기간	세 율	비 고
주택 (입주권포함) (’18.4.1.이후 양도분)	2주택	조정대상지역	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
				기본세율 + 10%p
		일반지역	1년 미만	40%	(경합없음)
			2년 미만	기본세율
	3주택	조정대상지역	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
				기본세율 +20%p
		지정지역 (’17.8.3. – ’18.3.31.)	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
				기본세율 + 10%p
			2년 미만	기본세율 + 10%p	(경합없음)
		일반지역	1년 미만	40%	(경합없음)
			2년 미만	기본세율
비사업용 토지		지정지역 (’18.1.1.이후 모든 지역)	1년 미만	50%	中 세액 큰 것
				비사업용토지세율 +10%p
			2년 미만	40%	中 세액 큰 것
				비사업용토지세율 +10%p
		일반지역	1년 미만	50%	(경합없음)
			2년 미만	40%

다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율 (’21.6.1.이후)

구분			보유기간	세율	비고
주택· 조합원입주권· 분양권	2주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
				기본세율 ＋20%p
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율 ＋20%p
		일반지역	1년 미만	70%	(경합없음)
			2년 미만	60%
	3주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
				기본세율 ＋30%p
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율 ＋30%p
		일반지역	1년 미만	70%	(경합없음)
			2년 미만	60%
비사업용 토지		지정지역 (’18.1.1.이후)	1년 미만	50%	中 큰 세액
				비사토세율 ＋10%p
			2년 미만	40%	中 큰 세액
				비사토세율 ＋10%p
		일반지역	1년 미만	50%	(경합없음)
			2년 미만	40%

비사업용 토지 세율(2021.1.1.이후*)

과세표준	세율	누진공제
1,200 만원 이하	16%	–
4,600 만원 이하	25%	108만원
8,800 만원 이하	34%	522만원
1.5 억원 이하	45%	1,490만원
3억원 이하	48%	1,940만원
5억원 이하	50%	2,540만원
10억원 이하	52%	3,540만원
10억원 초과	55%	6,540만원

* 2009.3.16.~2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도하는 경우에는 기본세율 적용

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장기보유특별공제율 (2021.1.1부터)

토지·건물, 조합원입주권

보유기간	공제율
3년 이상 – 4년 미만	6%
4년 이상 – 5년 미만	8%
5년 이상 – 6년 미만	10%
6년 이상 – 7년 미만	12%
7년 이상 – 8년 미만	14%
8년 이상 – 9년 미만	16%
9년 이상 – 10년 미만	18%
10년 이상 – 11년 미만	20%
11년 이상 – 12년 미만	22%
12년 이상 – 13년 미만	24%
13년 이상 – 14년 미만	26%
14년 이상 – 15년 미만	28%
15년 이상	30%

3년 이상 보유한 1세대 1주택

구분	보유기간 공제율	거주기간 공제율
2년 이상 – 3년 미만	*	8%
3년 이상 – 4년 미만	12%	12%
4년 이상 – 5년 미만	16%	16%
5년 이상 – 6년 미만	20%	20%
6년 이상 – 7년 미만	24%	24%
7년 이상 – 8년 미만	28%	28%
8년 이상 – 9년 미만	32%	32%
9년 이상 – 10년 미만	36%	36%
10년 이상 –	40%	40%

* 거주기간 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정

자료: 국세청 (2021. 11. 3 기준)

상세한 내용은 국세청 홈페이지 참고
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