2020년 1월 서울 집값 전고점 및 이후 하락 관련 흐름을 정리해 봅니다. 임대차 3법 이후 변화, 전세 대란 및 영끌 붐, 아파트 가격 지수 변화, 금리 인상 및 인하 등 요인으로 인한 시장 변화 관련 내용입니다.
서울 집값 전고점 시기 분석
주요 흐름
- 2020-21년 코로나19 이후 초저금리 기조, 유동성 확대
- 전세계 유동성 증가로 자산 가격 급등 (부동산, 주식 등)
- 2020년 7월 임대차 3법 이후 전세 대란 촉발
- 전세난으로 실수요자 집 매수로 전환
- 서울 ‘영끌’, ‘패닉바잉’으로 2021년 말까지 급등
- 2022년 1월 부동산원 서울 아파트 매매지수 전고점 104.63
서울 아파트 매매지수 변화
| 시기 | 주요 흐름 |
| 2020.7 (임대차3법) |
전세대란 시작, 영끌 붐 초기 서울 아파트매매지수 약 95 (기준점) |
| 2021.6 –2022.1 |
영끌 피크, 전고점 매매지수 약 105 (약 11% 상승) |
| 2022.4 -2023.2 |
금리 급등, 거래절벽, 하락 시작 매매지수 약 90 (약 15% 하락) |
| 2023.7 -2024.1 |
심리 바닥, 일부 급매 거래 증가 매매지수 약 80 (전고점 대비 약 25% 하락) |
| 2024.2H | 금리 안정, 저가 매수 증가, 반등 조짐 매매지수 약 85 (일부 회복) |
시기별 주요 사건 및 영향
| 시기 | 사건 |
| 2021년 2H | 한은 금리 인상 예고 (8,11월) 시장 ‘고점 우려’ 첫 신호 |
| 2021년 12월 | 3월 대선 전 정책 불확실성 매수·매도 관망, 거래 급감 |
| 2022년 1월 | 서울 아파트 매매지수 전고점 거래 감소, 호가 유지 |
| 2022년 2월 | 러시아 전쟁 발발 글로벌 불안, 원자재·물가 폭등 |
| 2022년 3월 | 윤석열 대통령 당선 부동산 규제 완화 기대감 금리 상승 우려는 여전 |
| 2022년 4월 | 급격한 금리 인상 시작 집값 하락 전환, 거래 절벽 시작 |
서울 아파트 가격 하락 이후 변화
| 시기 | 주요 변화 |
| 2022년 하반기 | 기준금리 3%대 진입 대출이자 폭등 → 거래 급감 |
| 2023년 초 | 강남·용산 제외 대부분 지역 고점 대비 20-30% 하락 |
| 2023년 2H | 금리 고점 + 일부 반등세 (정책 완화, 금리 인하 기대) |
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2025.10.21. 도토리인디고