서울 집값 전고점 시기 분석 (2022.1월), 아파트 매매지수 급등 및 급락

2020년 1월 서울 집값 전고점 및 이후 하락 관련 흐름을 정리해 봅니다. 임대차 3법 이후 변화, 전세 대란 및 영끌 붐, 아파트 가격 지수 변화, 금리 인상 및 인하 등 요인으로 인한 시장 변화 관련 내용입니다.

서울 집값 전고점 시기 분석

주요 흐름

• 2020-21년 코로나19 이후 초저금리 기조, 유동성 확대
• 전세계 유동성 증가로 자산 가격 급등 (부동산, 주식 등)
• 2020년 7월 임대차 3법 이후 전세 대란 촉발
• 전세난으로 실수요자 집 매수로 전환
• 서울 ‘영끌’, ‘패닉바잉’으로 2021년 말까지 급등
• 2022년 1월 부동산원 서울 아파트 매매지수 전고점 104.63

서울 아파트 매매지수 변화

시기	주요 흐름
2020.7 (임대차3법)	전세대란 시작, 영끌 붐 초기 서울 아파트매매지수 약 95 (기준점)
2021.6 –2022.1	영끌 피크, 전고점 매매지수 약 105 (약 11% 상승)
2022.4 -2023.2	금리 급등, 거래절벽, 하락 시작 매매지수 약 90 (약 15% 하락)
2023.7 -2024.1	심리 바닥, 일부 급매 거래 증가 매매지수 약 80 (전고점 대비 약 25% 하락)
2024.2H	금리 안정, 저가 매수 증가, 반등 조짐 매매지수 약 85 (일부 회복)

시기별 주요 사건 및 영향

시기	사건
2021년 2H	한은 금리 인상 예고 (8,11월) 시장 ‘고점 우려’ 첫 신호
2021년 12월	3월 대선 전 정책 불확실성 매수·매도 관망, 거래 급감
2022년 1월	서울 아파트 매매지수 전고점 거래 감소, 호가 유지
2022년 2월	러시아 전쟁 발발 글로벌 불안, 원자재·물가 폭등
2022년 3월	윤석열 대통령 당선 부동산 규제 완화 기대감 금리 상승 우려는 여전
2022년 4월	급격한 금리 인상 시작 집값 하락 전환, 거래 절벽 시작

서울 아파트 가격 하락 이후 변화

시기	주요 변화
2022년 하반기	기준금리 3%대 진입 대출이자 폭등 → 거래 급감
2023년 초	강남·용산 제외 대부분 지역 고점 대비 20-30% 하락
2023년 2H	금리 고점 + 일부 반등세 (정책 완화, 금리 인하 기대)

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이사 준비 체크리스트, 이사 업체 견적 예약, 관리실 협의 사항 등