전세 사기 임차권 등기 방법, 비용, 소요 기간, 신청 서류

요새 전세 사기 정말 많습니다. 언론에 나오는 것도 있지만 주변에 지인들도 꽤 있어요. 전세 사기가 아니더라도 역전세로 인해 갭투자한 임대인이 정말 돈이 없어서 못 돌려주는 경우도 물론 있습니다. 보증금 반환 소송이나 허그 보증보험 이행 청구 때문에 임차권 등기 진행을 해야 할 때 알아두면 좋은 내용들 정리해 봤습니다.

보증금 전부 돌려받기 전까지는 잠도 잘 안 오지만, 그래도 무엇을 어떻게 해야 할지 머릿속에서 정리가 되고 나면 두려움이 많이 사라집니다. 임차권 등기, 보증금 반환 후기 찾아보시면 인터넷에 정말 많으니 사례 참고도 많이 해보세요. 전세 사기 혹은 무슨 이유에서든 보증금 반환 문제로 임차권 등기 진행하시는 경우라면(이 글을 보고 계시다면 그럴 확률이 높을텐데) 힘내서 끝까지 잘 받아내시길 기원합니다.

전세 사기 시대 보증금 지키기

보증금 반환 관련 주의 사항

보증금 다 받기 전 이사 금지

• 보증금 전체 혹은 일부를 받지 못했다면 이사 및 주소지 이전 절대 금지 (대항력 갖추기)
• 임차권 등기 완료 이후에는 임대인에 열쇠 전달 및 전출(전입 주소 이전)해도 대항력 유지

해지 통보는 꼭 미리

• 계약 만료 2개월 전에 통지가 도달해야 하고, 계약만료일 이후에 묵시적 갱신이 된 경우는 해지 통보 3개월 이후에 만료됨
• 계약 만료일이 늦어지면 임차권 등기, 보증보험 이행 청구도 그만큼 늦어지기 때문에 일정 맞춰서 꼭 진행
• 보증금 대출 등 이용 시 대출이자 부담 등이 커지므로 일정 지연 피해 큼

법안·절차 변동사항 확인

• 전세 사기 등 사회적 이슈 때문에 허그 보증보험 처리 절차에 변동이 생기거나, 국회 법안 개정 등으로 법원 절차가 달라질 수 있으니 언론 기사 주기적으로 참고
• 필요 서류나 신청 절차 등 최신 방침은 관할 법원이나 보증보험 담당자에 문의

걱정 될 경우 미리 준비

• 보증금 반환 문제가 생길 것 같은 조짐이 있을 경우(주변 전세가 급락이나 임대인 잠수 등) 절차, 서류 등 미리 알아둘 것
• 서류 준비나 법원 절차 등 시간이 생각보다 많이 걸리므로, 미리 정보 수집, 사례 조사 및 마음의 준비

임차권 등기 명령 신청 시기 및 알아둘 점

• 임차권 등기 신청은 임대차 기간이 종료되어야 신청 가능함 (전세/월세 계약 기간 만료일 다음날부터 신청 가능)
• 계약기간 만료 전이라도, 계약 조기 종료를 임대인과 임차인이 합의하여 정했다면 해당 날짜를 계약 만료일 봄
• 묵시적 갱신이 된 경우(임대인과 임차인이 서로 통보 없이 계약 만료일을 지나가면 서로 묵시적으로 재계약한 것으로 봄), 임차인이 계약 해지 통보 후 3개월 이후를 계약 만료일로 봄
• 계약 만료일에 보증금 전액이 아니라 일부만 돌려받지 못했을 경우라도 임차권 등기 신청 가능
• 등기부상 용도가 주택이 아닐 경우(사무실, 공장 등)에도 주거용 임차를 서류로 입증해 임차권 등기 신청 가능
• 보증금 반환 문제가 있는 해당 계약 주택이 있는 지역의 관할 지방법원, 지방법원지원, 혹은 시·군법원에서 임차권 등기 신청

임차권 등기 관련 제한 사항

• 임차권 등기는 원칙적으로 등기된 주택에만 신청 가능 – 무허가 건물일 경우 임차권 등기 신청 불가
• 전대차 계약을 한 전차인은 임차권 등기 신청 불가 (임대인의 전대 동의를 받은 경우에도 불가함)

임차권 등기 신청 서류

시기, 지역마다 변동 여지 있으므로 서류 준비 전 관할 기관에 별도 문의 필수

• 임차권 등기 명령 신청서
• 임대차계약서 (확정일자 포함)
• 임차인 주민등록초본 (전입신고 일자 포함)
• 등기부등본 (대법원 인터넷 등기소 – 정식 명칭은 등기사항증명서, 전자소송 진행 시 등기부등본 ‘집행 등 전자소송용’으로 발급)
• 계약 해지 통보 서류 (문자, 내용증명 혹은 녹취록)
• 건축물대장, 건축물 현황도, 부동산 목록 (주택 특성이나 관할 기관마다 차이 있는 듯)

계약 해지 통보 인정 서류

계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 통보 필요
문자, 내용증명, 녹취록 등

문자 캡쳐 이미지

• 임대인 번호 나오도록 캡쳐
• 계약 해지 통지 문자에 대한 임대인 답변도 나와야 함 (“네”, “알겠습니다” 등)  – 해지 통보가 전달되었다는 증명 필요
• 이메일, 카카오톡도 가능 (이 역시 임대인 답변 포함되어야 함)

내용증명

• 우체국에서 발송 가능
• 인터넷에 내용증명 양식이 많이 나와있으므로 참고해서 작성
• 내용증명 서류를 3장 출력해서 가야 함 (본인 보관, 우체국 보관, 임대인 발송 총 3장)
• 임대인이 잠수를 타거나 내용증명을 받지 않거나 할 경우, 법원 공시송달 진행해야 함 (시간 더 소요됨)

통화 녹음 녹취록

• 해지 통보 대화가 녹음된 전화 통화로도 증명은 가능하나 속기사무소에서 녹취록 작성 필요
• 녹취록 작성 비용 및 시간이 들기 때문에 가능하면 문자, 내용증명 이용 권장

임차권 등기 명령 소요 기간

• 보통 2-4주 소요되나, 신청자수 현황이나 관할 법원에 따라 소요 기간 다름
• 최근에는 전세 사기, 보증보험 이행 청구 등으로 임차권 등기 신청자가 몰려 시간이 더 걸릴 수도 있다고 함

임차권 등기 비용

임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개 기준
(주택수, 당사자수에 따라 비용 달라짐)

항목	비용
인지세	2,000원
등기수입증지	3,000원
송달료	30,600원
등록면허세	7,200원
총 비용	42,800원

자료: 법체처 생활법령정보 (2023. 4. 15 기준)

등기수입증지 - 1 부동산 당 비용
송달료 - 1회 송달료 5,100원 * 6회 (당사자 1명당 3회 - 임대인 1명, 임차인 1명일 경우 송달 횟수 6회)
등록면허세에 지방교육세 포함
위 금액은 직접 신청 시 금액 - 법무사 이용 시 평균 30만원 

임차권 등기 관련 참고사항

• 임대인이 보증금 전액을 돌려주기 전까지는 임차권 등기 말소할 필요 없음 (임차인의 임차권 등기 말소 의무보다 임대인의 보증금 반환 의무가 먼저 이행 필요) – 임대인이 “보증금을 돌려줄테니 먼저 임차권 등기를 말소하라”고 해도 돈을 모두 받기 전까지는 임차권 등기 말소 절대 안 됨
• 임차권 등기 완료 전에는 전출(전입신고 주소지 옮기는 것) 하지 말 것
• 임차권 등기 완료 전에는 점유 필수 (임대인에게 열쇠나 비밀번호 전달 안 됨)
• 임차권 등기 완료 후에는 전출 가능 (이사를 나가더라도 보증금을 받을 권리 남아있음)
• 임차권 등기를 완료하더라도 보증금 반환 전에는 임차인이 이사를 나갈 의무는 없음 (명도 의무 없음)
• 임차권 등기 완료 전까지는 월세, 관리비 등 임차인이 내야 함 (세입자로서의 의무는 잔존)
• 임차권 등기 완료 이후 퇴거 시(이사 후 임대인에게 열쇠나 비밀번호 전달) 월세 및 관리비 납부 의무가 없어지며, 미반환 보증금에 대한 지연 이자 청구 가능
• 지연 이자는 퇴거 날짜부터 연 5% 청구 가능, 보증금 반환 소송 승소 시 연 12% 지연 이자 청구 가능

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추천 자료

법제처 생활법령정보 – 임차권등기
신아일보 – 임차권등기명령 후 월세 내지 않아도 된다
아이뉴스 24 – ‘알쏭달쏭’ 전세보증금 지연이자…5%? 7%? 12%? 15%?